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中评深度:王春新论香港经济新变化
http://www.CRNTT.com   2022-04-14 00:11:09


 
  今年楼价下调趋势大概在5%-8% 长期调整情况要看正负利率

  中评社:差估署公布最新楼价指数,今年以来楼价的跌幅扩大至2.9%,其中2月创下了2018年底39个月以来的最大单月跌幅。您如何看待此波香港楼价的下调趋势?美国加息对香港楼市影响有多大? 

  王春新:你关心的这个问题非常好,问到点子上了。结合4月1日中原最新公布的数字,比上一个月又跌了0.98,应该说今年前三个月香港的楼价差不多跌了3.9 %左右的水平。我认为,这次下跌和疫情失控以及俄乌冲突造成全球股市震荡有关,影响了香港楼市气氛。不过这都是属于短期的外部因素,对香港楼价的影响不会很厉害,而且幅度也不会很大,一般是跌个5%-10%左右,一旦下半年这两个问题控制了,香港楼市的气氛可能又会回来。总体来讲,今年的楼价可能还是一个调整趋势,大概在5%-8%左右,这也考虑到了加息的因素。

  从长期来看,就要看正负利率,正利率的时候香港楼市会调整下降,而负利率时香港楼市可能会长期上升。所谓正利率是指利率超过通胀,负利率则是通胀超过利率。今年估计美国可能至少会加息6次或1.5厘左右,明年可能还会再加两三次,利率可能会到两厘多,但这个水平是否能够控制住其通胀很难说,因为现在美国的通胀已经到7%以上了。所以,如果美国通胀控制住了,就会停止加息,否则可能还会持续加息。对香港而言,美国加息,香港不一定会同步加。过去美国加了好几次,香港才开始加。

  所以,香港利率的加幅在今年内可能不会像美国那么大,在今年要转为正利率是比较难的。今年前两个月,香港通胀是1.5,在全球影响下可能下半年还会再升一些大概到1.8-2%,但香港利率在今年内还达不到这个节点,未来如果继续加息则有可能产生变化。比如美国继续加息的厉害,那么香港楼市可能会做比较大的调整。但如果美国加息到一定程度,经济突然崩溃了或是衰退了,那么反过来就会减息。我们关心楼市及其楼价是对的,但香港现在这套房屋发展模式是解决不了住房问题的,还得需要双轨制和新居屋计划。


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