三、住房需求结构特点分析
（一）受教育程度提升引致高品质住房需求
近10年来，上海高度重视和大力发展高等教育，同时大力集聚海内外优秀人才，常住人口整体受教育程度有较大提高。2010—2020年，上海15岁以上人口平均教育年限从10.73提升至11.81。从不同学历层次人口看，大学和研究生及以上学历人口增加，而其他学历人口出现不同程度的减少，呈现“人口置换”的现象。与2010年相比，2020年上海每10万人中具有大学学历的人口增加50%以上，具有研究生学历的人口增加了1.35倍（图4）。从各区16～59岁人口受教育程度看，徐汇、杨浦、长宁等区高中及以上学历人口占比均超过了80%，而崇明、金山和奉贤等区占比不足50%。“五个新城”所在区大学及以上学历人口占比相对较低，除浦东新区以外，其余各区不到40%（图5）。大学及以上学历是购买商品房的主力军，购买新房和二手房的占比均超过了50%，综合来看，高学历人口占比的提高，可能带来更多的购房需求，同时对住房品质提出更高要求。
大量高学历人口为非户籍工作就业人口。从非户籍人口受教育程度看，2020年大学学历人口为285.49万人，占非户籍人口比例为27.71%，较2010年增加了1.1倍；研究生学历人口为34.18万，占非户籍人口比例为3.32%，较2010年增加了2.81倍。其中，因工作就业来沪的非户籍人口占大学学历及以上人口总数的76.11%，较2010年提高了7.66个百分点。由于人才引进和应届高校毕业生落户政策的放开，来沪高学历人口总量和其中因工作就业迁入的占比均有上升。大量优质非户籍人口带来增量住房需求，对住房供应提出多层次、多元化、高品质的要求，为人才安居工程的推进带来新的挑战。
（二）老龄化程度加深带来适老化住房需求
2020年上海60岁及以上人口比重为23.38%，65岁及以上人口比重为16.28%，比2010年分别提高8.31和6.15个百分点，老龄化程度进一步加深。从60岁以上人口居住状况看，与子女同住的比重为40.09%，独立居住（与配偶同住或独居）的比重为54.51%，而居住在养老机构的比重仅为1.96%。分区域看，松江、闵行区与子女同住的人口比重较高，均高于47%，独立居住的比重较低，均低于50%，而崇明区与子女同住比重最低，为13.29%，独立居住的比重高达83.58%。随着上海人口老龄化程度进一步加深，为顺应居家养老的主流趋势，适宜老年人口独立居住的住房需求凸显，住房适老化水平和养老服务便捷性的提高迫在眉睫。
（三）积极生育政策促多子女家庭住房需求
上海长期处于“超少子化”状态，2020年上海0～14岁人口比重由2010年的8.61%增加至9.8%，是全国唯一低于10%的省级行政单位。但随着积极生育支持政策的完善和落实，在育龄妇女人口数和占比减少的情况下，育龄家庭中多子女家庭占比有小幅提升。2020年常住人口中15～49岁育龄妇女612.62万人，占比为24.63%，比2010年减少了58.2万人，占比降低了4.51个百分点。从育龄妇女活产子女数看，2020年15～64岁妇女中，活产2个及以上子女的占比为19.15%，比2010年提高1.26个百分点。多子女家庭需要负担更多的抚养成本和住房成本。为鼓励提高上海生育水平，促进人口长期均衡发展，有必要推动和完善多子女家庭住房支持政策，预先考虑多子女家庭在住房户型、面积、居住形式等方面的要求，满足多子女家庭住房需求。
四、应对住房需求变化的政策性建议
（一）健全多层次、多元化的住房供应体系
针对不同人群住房需求，构建“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房供应体系（严荣、张黎莉，2023），从租赁和购买两方面提高住房的可负担性，满足不同收入水平居民家庭的住房需求。
1、精准供应租赁住房
充分发挥廉租房托底保障功能，满足低收入住房困难家庭居住需求。针对产业工人、城市运行所必需的公共服务人员，着重发挥公共租赁住房的公共服务功能。着力扩大保障性租赁住房建设筹措和供应规模，缓解新市民、青年人等群体的阶段性住房困难问题。加快发展住房租赁市场，完善长租房制度，积极培育专业化、规模化住房租赁机构。切实增加宿舍床位租赁供给，加快形成“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁住房供应体系。
2、给予差别化购房支持
加强对新市民、青年人首套购房支持，有针对性地放宽信贷政策，适时放宽低总价首套房的贷款标准。发挥共有产权保障住房对外地来沪青年人才的扶持作用。着重为城市发展所需的重点人才群体配售人才住房，帮助人才低成本融入城市。给予改善型购房需求差异化支持，重点支持以小换大、以旧换新的改善型刚需，适当调高新房摇号积分权重，探索制定降低首付比例、给予贷款利率折扣、适当提高住房公积金贷款额度等支持政策。
（二）增强都市圈内居住和工作的空间联系
1、提升住房空间适配性
处理好住宅用地与新城、产业分布、交通线路、绿地等的关系，提高住房体系与产业结构的契合度，通过城市更新为完善品质生活配套服务拓展空间，推动产城融合和职住平衡，构建多中心、组团式、紧凑型的住房用地格局。
2、优化各区职住关系
根据各区职住特点，疏解和吸引不同人群。例如，中心城区引导老年家庭外迁至更加生态宜居的郊区，将腾退的住房空间置换给在地就业人群；优化“五个新城”住房结构，提供特色化、多样化的可负担居住产品、完善的公共配套设施和物业服务，建设高品质绿色居住环境，打造涵盖居住、办公、娱乐、社交、游憩的“一站式”生活体系。
3、认真研究通勤圈和职住关系
要在更大范围内研究通勤圈和职住关系，加强都市圈内交通联系。对内优化便捷高效的综合交通网络，对外补足近沪城市和毗邻新城与上海交通联系的短板，满足规律性跨区通勤和日常高效出行需求。
（三）深入研究不同收入家庭、不同家庭结构的居住需求
一般来说，当家庭处于新婚阶段，虽然积蓄较少，但住房是刚需；当家庭处于生育阶段，资产积累，住房改善型需求和投资需求逐渐产生；当家庭成员减少，空巢家庭倾向于购置小户型住房以满足养老需求。完善住房供给体系及政策体系，根据不同家庭的住房需求和消费能力特点，给予差异化的住房倾斜政策，满足老中青家庭的不同居住需求。
一是提高年轻新婚家庭居住可负担性，提供稳定、长期、可靠的租赁住房，或在购房资格、贷款额度、贷款期限等方面支持首套房购买，减轻新婚家庭婚育负担。
二是强化育儿家庭（特别是多子女家庭）住房政策支持。针对有未成年子女的保障性住房申请家庭，在轮候排序、户型选择、房源调换等方面给予适当照顾。
三是依据未成年子女数量和养育负担情况，完善和落实差异化租赁和购房优惠政策，并促进三代人一起住或就近居住，共同养育孩子。
四是构建老年友好型社区。完善住房支持政策，鼓励成年子女与老年父母就近居住或共同生活。在住房室内设计、社区环境和配套中突出适老化要求，实现住房养老服务全覆盖，使老年人可以独立居住。
来源：《科学发展》 作者：李钱斐（上海市房地产科学研究院经济师）
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