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| 现时本港住宅租金回报普遍约3厘，若楼价持平、租金上扬，回报率会进一步攀升。(大公报) |
中评社香港5月29日电／大公报报导，祥益地产总裁汪敦敬分析说，莱坊发表了今年首季《全球豪宅租金指数》报告，全球15个城市的豪宅租金平均按季增长0.7%。香港豪宅租金同样按季录得0.7%升幅，但由于统计期内三分之二的时间是撤辣之前（2月28日撤辣），证明未撤辣之前豪宅的市况已经开始稳定，至少在租务上可以这样说。
楼市在撤辣后最高曾升约3%（以CCL为例），近期有所回落，甚至接近消化了撤辣后的升幅，笔者相信这是因为撤辣后市场以换楼为主，市场放盘增加，一些楼盘价格较低，不过，受追捧的楼盘，其价格仍然走高。
楼市现处重整阶段
汪敦敬说，笔者认为，楼价下跌潮已过，现在是重整阶段。事实上，辣招时期和撤辣时期的市场杠杆结构不同了，资金和购买力发挥的板块亦不同。辣招时期很多购买力都集中在细单位，以2010年至2021年10月（官方楼市指数高位）计，A类至E类面积划分单位的升幅分别是229%、195%、130%、103%和64%，数字反映细单位跑赢大市。
而同一个区域的楼花盘，发售呎价曾在二、三年间由约1.1万元升到2万元，只是有关楼价的升幅不会在楼市指数上反映。
当年升得太快的楼市板块，会在市场恢复期降温。现在市场上有不少板块虽然有减价，但回不到撤辣前的低价水平，例如400万元以下已买不到天水围嘉湖山庄三房单位。此外，要留意租金上升正是反映市场需求的变化，未来将是租务旺市，租金显然还有上升空间。
笔者认为，楼市虽然有升有跌，但现在楼价趋势不是下跌。市场上租金回报普遍约3厘，若楼价持平、租金上升，收租回报很快会去到4厘，笔者相信，有关回报率会吸引更多长线投资者入市。
从价格上落角度看，香港的处境是幸福的，低通胀令到很多投资产品获得实际收益。当然，楼市也出现新常态，如发展商需要借贷的息口远高于小市民的按揭息口，而建屋因为牵涉的物资广泛，起楼的通胀亦高于民生的通胀，所以发展商起楼，无论建筑材料或者息口成本都会高于小业主的二手住宅市场。
如果市场发展到小市民的负担能力低于建筑成本的话，发展商在买地和建屋就会停止，供应量就会中断。事实上，特区政府卖地已经停了一个季度。如果香港引入外来人才达至人口平衡，这个做法一定会令到租金回报率上升，投资环境只会愈来愈好。
眼前的楼市情况只是不利于短炒，对长线投资是利好的。如果通胀继续低于投资项目回报，长线投资就容易得到正增长，那么社会财富就会愈来愈多，我们正是处于这个情况。 |
