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谈谈“香港化”

http://www.CRNTT.com   2015-03-17 09:43:10  


 
  为什么会香港化?

  高房价当然是因为香港政府从来没有管过房价,收入分配差距与财富差距较大,也因为香港没有采用累进税制和遗产税。这些都指向香港的自由放任政策。

  弗里德曼认为,尽管英国的经济制度曾颇具社会主义色彩,但作为英国殖民地的香港却实行了自由放任政策,这主要归功于英国人郭伯伟(John Cowperthwaite),在主持财政司时,郭伯伟坚持低税率、不干预经济,甚至拒绝收集经济统计数据,担心这会给政府官员以增加干预的借口。这一“积极不干预”政策,取得了巨大的成果。第二次世界大战后,香港是个非常贫穷的小岛,人均收入仅为英国的四分之一,尽管英国在同期也经历了高速的增长,但到97香港回归中国,香港的人均收入同英国基本持平。

  很多人将香港今天的现状归结于自由放任政策,如单一低税率保护了富人的利益,不干预市场运行使得垄断企业横行、掠夺了普通人的利益等。这些说法看起来似乎是对的,但其实是似是而非。实际上,郭伯伟时代的香港确实是自由的,那时香港也并没有出现“香港化”的趋势。香港化是另有原因。

  土地限量供应导致房价高

  香港的土地可谓是寸土寸金,总面积仅1100平方公里,略高于上海的1/6,略低于北京的1/15,但人口却高达720万,整体来看,香港人口密度很高,远高于上海和北京。即使如此,香港还是有高达三分之二的土地是林地、草地、荒地、湿地和灌丛,这些土地不做建设用地开发。城市建设用地仅占总面积的23.9%(2013年),按此计算,人口密度高达2.74万人/平方公里。

  问题是,香港政府对此毫无要纠正的迹象,从2000年到2013年,长达13年,香港住宅用地仅增加了9平方公里,合900公顷,比2013年上海一年的住房用地供应还要少100公顷,平均每年仅增加70公顷,是上海一年的十四分之一。商业用地13年时间甚至仅增加了100公顷,年均7.7公顷。

  寸土寸金的香港,把半数以上的土地不做开发,保持林草湿地状态,如果认为这是保护生态,无疑是非常幼稚。而这些从本质上讲,都可以归结到香港的“土地批租”制度,以此形成的既得利益群体没有丝毫动力去放开土地供应,平抑房价。

  就近三十年来看,香港房价周期可以划分为三个阶段:1985年到1997年、1998年到2003年、2004年到现在,这三个时间段分别对应着三件事:

  第一,1984年《中英联合声明》的签署。香港房价的崛起于《中英联合声明》,声明列明英方于过渡期内(1984年-1997年)每年只可卖出50公顷土地,初衷是中国担忧英国超售土地,使得未来香港无地可卖。这一政策客观上限制了土地供给,成为香港房价长期上升的基础,从1986年到1997年保持着年均23.08%的增速,其中1992年的增速超过42%。

  第二,1998年亚洲金融危机来临,香港成为金融危机的重灾区。香港房价从1997年的历史最高点迅速下跌,平均跌速为15.05%,1998年一年就跌掉31%,房价在2003年达到历史最低点,较1997年跌去63.3%,可谓十分惨烈。

  第三,新的土地批租制及CEPA启动。2003年的香港,商品房市场惨淡,居民对住宅消费的信息低迷,这也使得开发商不敢拿地开发,政府手中的地也卖不出去。定期拍卖土地的政策受到严重的挑战,流拍的不在少数。为此,港府在2002年推出了“救市九招”,包括停止供应土地、停止公共住宅建设(每年八万五千套)、宽松货币等,并于2004年开始,采用“勾地”机制来维持地价。

  随后,陆港签订CEPA协议,启动内地居民来港自由行,极大的扩展了香港住宅的需求,同时2003年起,也是内地居民收入与财富增长的黄金十年,大量的内地居民赴港置业。更稀缺的土地供应政策(供给少)和更庞大的购买人群(需求多),成为最近十年香港楼市火爆的主要支撑点,年平均增速为15.69%,在2010年,房价回到1997年的历史最高点,当年增速高达21.12%。到2013年,香港的平均房价已经高达12.6万港币/平方米。 


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