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“疲软”“鬼城”：楼市脉相折射中国经济生态

http://www.CRNTT.com   2014-03-05 12:06:51

物极必反，短期大量开发导致部分三四线城市供求关系恶化，大型开发企业纷纷“逃离”三四线城市。中原地产研究中心监测数据显示，去年前三季度十大标杆房企虽然购地金额创出新高，但新增购地城市三四线城市占比为0。而众多中小开发商则深度套牢，不知何时能度过寒冬。 　　■ 微妙的2014年 　　按照房地产的基本规律，人均超过35平方米，房地产就要熄火，数据显示我们现在是40平方米，这意味着房子的严重供给不足已经结束。在这种情况下，今年如果经济减速，再加上整个住房的需求，供需基本平衡，房地产对经济起到的引擎作用将要画上句号。 　　当然，看2014年中国经济，除了今年是新一轮改革起始之年外，也要看中国经济的大周期。 　　2014年中国经济的基本面就是很缺钱。2013年的钱荒，有人讲是时间节点，事实上是全年都是钱荒。在这种情况下，未来对中国经济来讲可能是一个很大的风险周期。中央的调子列了这几个风险：债务风险、房地产过热等。我认为最大的是两个风险，债务风险要看是什么债，现在我们强调的是政府债。我认为政府债不是最大的风险，政府债可以化解。现在政府想还钱，这是可以还的，因为地还没有卖完。但是最大的风险是企业债，企业债的风险2014年可能会更加严重。现在很多产能过剩的行业，包括钢铁行业，负债率非常高，又不赚钱，又大量地贷款，资金成本很高，它在玩什么？它在玩“影子银行”。很多钱拿过来以后，不是去做它自身的产业，而是又拿去玩钱。如果这些钱是产能过剩行业玩，一旦收紧的话，资金链一崩盘，所有问题都会出现。现在我们的债务指标里面，最严重的债务指标是企业债。这是第一个风险。 　　第二个是影子银行，哪个领域会出问题，事实上已经出现了，就是信托。它所有的设计，指向的最终面是不赚钱的。以前最好的信托是煤矿、矿产信托。因为这个产业一直往前走，处在一个好的周期，大家都赚钱。现在我们看到的信托风险不是已经披露出来的一两个违约风险，而是已经出现了大面积的实质性违约。还有很多基础设施的信托，当然背后是政府项目的好说。但如果是那些市场化的项目，都有可能会出问题。 　　所以影子银行的最大问题是什么？它在资产负债表设计的时候，你看起来好像没有债务，事实上绝大多数都是债务。名义上是股权信托，实际上大部分是你肯定要还钱的。这个风险相当大。 　　还有一个房地产的问题。今年房地产也很微妙，现在很多人讲一、二线城市没问题，三、四线会出问题。如果经济逆转的话，可能会出现全面性的问题。当然，我们预期中国房地产到2017年会出问题，那时候产能过剩，房子比人还多。但是2014年很微妙，首先能不能扛过钱紧。现在我们全面收紧房地产方面的信贷。去年12 .2万亿的资金已经创了新高，在经济逆转的情况下，有多少房地产公司可以扛住。1-2月份一线城市已经为房地产开市摇旗呐喊，北京批了好几个高价楼盘来刺激老百姓买房，最高的每平方米9.5万元。但是去年的时候，为了那个数字好看，4万元以上就不批了，今年全部批，又放了很多地，目的是对抗这个预期的逆转，让大家仍然对整个房地产有信心。

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