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叶檀：中国房地产引擎正式熄火

http://www.CRNTT.com   2011-03-18 13:36:20

一切迹象都在显示，中国房地产只能软着陆，软着陆的诀窍就是大力发展保障型住房，以保障型住房弥补商品房投资下降部分。 　　从已经揭露的数据来看，中国的固定资产投资好于市场预期。今年1至2月份，中国固定资产投资(不含农户)17444亿元，同比增长24.9%；中国规模以上工业增加值同比增长14.1%。虽然2月份商品房成交量下降，但1-2月份的房地产开发投资并未下降。全国房地产开发投资4250亿元，同比增长35.2%。其中，住宅投资3014亿元，增长34.9%。1-2月，全国房地产开发企业房屋新开工面积1.91亿平方米，同比增长27.9%，但增幅较去年同期下降9.6个百分点。2月份，全国房地产开发景气指数为102.9。 　　随着房地产调控走向深入，未来数月开发商的投资热情将会继续降温，这是做空建材与房地产市场的充分理由，但做多的方面在于，今年将新开工1000万套保障房，未来三年将新建3600万套保障房，这将导致投资规模快速增加，两个因素对冲后，预计今年房地产开发增幅将保持在30%以上的较高水平，中国的固定资产投资不会出现明显下降。 　　以保障房投资取代商品房投资，会对市场产生其他方面的冲击。 　　房地产企业的估值中枢下降。以往赖以支撑房地产开发企业估值的高房价必然下挫，目前估值较低、处于安全边际之内的房地产上市企业将无法体现出估值优势。 　　根据万得数据统计，A股市场由于行业的自身差异，尽管房地产、建筑建材、交运设备和家用电器三个行业，估值相对市场整体估值水平略高，但相对于行业自身来讲，和2005年~2010年历年3月的估值水平相比，目前的行业整体市盈率同样基本处在历史最低值。房地产行业的估值水平下降最快，2005年3月，房地产行业整体市盈率高达133.53倍，以2011年3月9日的股价统计，7年间估值已经下降至21.22倍。家用电器由于行业业绩的整体回暖，业绩超出预期，估值水平同样下降较快，目前估值已经处于历史底部，而未来5年，新建保障性住房3600万套，也将带动家电和建筑建材行业的需求，继续降低板块估值水平。从Wind数据未来估值的预测值统计，金融服务和房地产行业2011年的整体估值水平甚至也有望降低至9.38倍和12.37倍。

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