王则楚

　　目前，在许多房地产开发的住宅小区中存在一种情况，即：开发项目已经完成，住宅已经销售，但项目并没有决算，也没有验收，许多本该由开发商建设并移交有关部门的公建配套设施迟迟不予建设，致使项目结束遥遥无期。同时，有些开发商不断变换手法，利用项目没有结束而手中掌握的开发权，反复修改项目规划，严重侵犯住宅小区业主的权益，引起大量业主维权的纠纷，影响社会稳定。如由白云堡房产开发有限公司开发的，位于广州南湖国家旅游度假区规划区域的白云堡豪苑别墅小区，就是一个典型的例子。该小区自1993年开始规划建设，至今已有14年，已经建成一个有400多户人家入住的高尚成熟住宅区。但其会所等公建配套设施却迟迟不予建设，而是一次又一次修改规划，不断提高容积率，以获取更多的开发利益。最近，其开发商又再改规划，要在小区内原来规划建设儿童乐园、游泳池等公共配套设施的土地上兴建7栋15层的高层住宅楼。对开发商这样一个违反规划控高12米要求、严重损害小区业主利益的行为，业主们发起了保护南湖风景区、反对在白云堡小区内再建高层住宅的维权行动。此事所引发的矛盾和官司，通过媒体已经受到了社会的瞩目。

　　本来住宅小区在建成销售后，土地随同房产已经转移为业主所有。项目验收结束后，拥有未销售住宅的开发商只能是其业主，他一样要遵守小区业主公约，一样要按规定缴纳物业管理费；小区专有部分以外的共有建筑归小区全体业主共有，其委托管理和如何使用应由业主大会决定；小区的公建配套设施应及时移交接受单位。但由于房地产项目迟迟不验收结束，使住宅小区迟迟未能成立业主委员会，规范小区业务的自治管理。而且，房地产项目一天不验收结束，开发商就会视自己为该土地使用权的拥有者，总是不断地想尽办法变更规划，在项目地块内增加各种建筑，牟取利益。

　　为此，在《物权法》实施时，我们建议：如同规定土地出让后限期进行开发一样，对居民住宅小区开发项目，在土地开发建设许可证颁发之日起，应规定期限，限期开发结束，结算验收，将土地使用权移交全体业主。具体办法如下：

　　1. 根据居民住宅小区开发项目的规划，与开发商商定开发结束期限，自首批住宅交付使用、业主入住之日起，最长不得超过5年；整个项目自建设许可证颁发之日起，可根据项目规模的大小，最长不得超过7－10年。

　　2. 整个项目自建设许可证颁发之日起，应公布整个项目的规划，不得随意变更；不得随意提高土地的容积率，如提高必须按比例增加土地出让金。

　　3. 对住宅小区业主办理房产证时，除注明其住宅专有部分外，还应该注明其共有建筑和小区公建配套设施。

　　4. 在项目开发结束之前，必须成立业主自治组织（业主委员会或业主大会），并将土地使用权移交业主自治组织。

　　5. 开发商作为未销售住宅的业主，一样要按其专有面积缴纳物业管理费；开发商登记专有的经营性用房（包括专有车库），一样要按其专有面积，按经营性用房标准缴纳物业管理费。

　　6. 公建配套的设施必须为业主服务，不论公办或民营，中小学必须按就近入学原则对业主按地段生提供学位，文化运动设施必须对业主免费或低收费（不计投入回报）开放。

　　

　　（2007年10月12日）